【大纪元8月29日讯】上一期的刘律师信箱讲到了地产投资中新出现的赔本抛售方式。很多人问，什么样的人可以申请赔本抛售呢？一般进行赔本抛售的房主有如下几个特点：第一，屋主由于遭受重大事故，如车祸、伤残、失业、离婚、家人死亡、天灾、官司纠纷等，收入大幅度减少，使其无法承担银行的每月付款；第二，屋主已经迟付或不付银行的每月付款超过两个月以上；第三，屋主的银行存款在近三个月内接近零；第四，这是屋主的自住屋，而且除此之外，没有其他任何房地产；第五，屋主为了不让自己的信用毁坏，向银行申请特殊困难照顾，愿意配合银行将此屋卖掉。

赔本抛售和银行的拍卖房的转售很不一样。赔本抛售中卖房的还是屋主本人，不是银行，银行批准只是一个必要条件，一旦银行批准后，赔本抛售的买卖手续和正常买卖一样，转让文件并不由银行签字。其次，赔本抛售时，买主可以跟正常买卖一样，向卖主讨价还价，卖主要给买主一定的检查调查时间，如有毁坏可以要求卖主降价或修补，卖主还要出具正常买卖中常有的有关房子信息的披露（Seller Disclosure）。银行拍卖房的转售则没有这些。由于银行并没有在房子里住过，对房子的状况也不了解，银行拒绝出示任何有关房子信息的披露，银行在买卖文件中也增加许多免责条款，房子成交后，银行不再承担任何责任。

赔本抛售要顺利进行，卖方需要两个重要的帮手。一个是经验丰富的地产经纪人，另一个是专业的地产律师。卖方需要地产经纪人帮助自己跟银行协商，首先要说服银行，市价比贷款金额低，他要不厌其烦地向银行追踪回覆，沟通信息，而银行往往是几个星期不回一个字。其次，地产经纪人还要帮卖主找到愿意买房的买主，买主出价后，要找到专业的地产律师，顺利地查清房子的产权及卖主所欠的其他债务，然后出具一份精确的过户结算书，这份结算书可以帮助卖主的银行正确分析这桩买卖中银行所获还款是多少，损失多少，然后才决定是否批准这桩买卖。

赔本抛售的缺点是什么呢？最主要的是它要历经数月才能被银行批准，很少有买主能一谈即成。着急的买主往往无缘等到这种低价房，他们经常会误以为是卖方做手脚，不愿卖房子。我们经手过的一桩买卖，卖方经历了十一位有意愿要买的买主，可是每一位都没有耐心等到银行的批准。经过8个月后，第十二位买主一镖即中，卖方的经纪人由于已经和银行经历了8个月的谈判，已经知道银行的底价，很快帮助卖方拿到了银行同意卖给第十二位买主的合同，我们的买卖也在几周内顺利成交。

如果您有任何问题，可谘询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200 Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。
(http://www.dajiyuan.com)